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金地集團上半年銷售額1006億降近4成財務穩(wěn)健融資成本低

2022-07-07 08:34:40來源：長江商報

行業(yè)周期下行之下，“招保萬金”之一的金地集團，也無法擺脫銷售下降、盈利下滑的處境。

7月4日，金地(集團)股份有限公司(簡稱“金地集團”，600383.SH)公告稱，6月實現(xiàn)簽約金額284.0億元，同比下降16.54%。1—6月，累計實現(xiàn)簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%。

而今年以來，金地集團的銷售額已經(jīng)連續(xù)6個月同比下滑。

2021年金地集團銷售額為2867.1億元，穆迪預測，2022年其合同銷售額將降至約2450億元，并表示因為在未來6—12個月內，我國房地產(chǎn)市場的運營狀況仍將充滿挑戰(zhàn)。

業(yè)績方面，今年一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約133.54億元，同比增長82.18%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約6.26億元，同比增長10.82%。

值得關注的是，金地集團的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下降，2019年—2021年，公司銷售毛利率分別為40.50%、32.86%、21.18%，創(chuàng)下近10年來的最低值。

企業(yè)管理層認為，毛利率下降一方面與政策調控和市場整體下行有關;另一方面由于公司為緩解資金壓力而打折促銷，進一步拉低了價格。

不過，在當下行業(yè)頻現(xiàn)債務違約的情況下，金地集團的財務狀況相對而言暫時較為穩(wěn)定。公司融資優(yōu)勢明顯，截至2021年底，其債務融資加權平均成本僅為4.56%。

銷售額連降6個月

2022年上半年，金地集團銷售額持續(xù)下降。

7月4日，金地集團公告稱，2022年6月實現(xiàn)簽約面積123.0萬平方米，同比下降31.13%;實現(xiàn)簽約金額284.0億元，同比下降16.54%;2022年1—6月，累計實現(xiàn)簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%;累計實現(xiàn)簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%。

長江商報記者注意到，今年1—5月，金地集團的簽約金額分別為149.6億元、96.2億元、209.3億元、125.0億元、141.9億元，分別同比下降38.36%、44.6%、22.5%、60.53%、50.18%。加上6月的數(shù)據(jù)，已連續(xù)6個月同比下滑，但6月的簽約額環(huán)比實現(xiàn)了翻倍增長。

2021年金地集團銷售額為2867.1億元，按穆迪的預測推算，2022年金地集團銷售額將同比下降約14.55%，其認為“到2022年，金地集團的合同銷售額將降至2450億元，因為在未來6—12個月內，中國房地產(chǎn)市場的運營狀況仍將充滿挑戰(zhàn)”。

根據(jù)金地集團發(fā)布的今年一季度財報，一季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入約133.54億元，同比增長82.18%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約6.26億元，同比增長10.82%。

而此前的2021年，金地集團陷入增收不增利的局面，實現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比增長18.16%;歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比減少9.50%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤86.16億元，同比減少11.87%。

2019年、2020年，其營業(yè)收入分別為634.20億元、839.82億元，對應的凈利潤分別為100.75億元、103.98億元。2021年的凈利潤還不及2019年，僅略高于2018年的80.98億元。

觀點指數(shù)認為，金地集團的盈利下降，是受累于地產(chǎn)板塊直接左右集團毛利率，高毛利區(qū)域營收占比下降。同時，合作過程中較低的權益占比也影響了其歸母利潤水平。

2018年至2020年，金地集團拿地總額攀升至1000億元、1200億元和1350億元檔位。然而，權益占比只達到40.4%、46.5%和51.6%，低于行業(yè)同期水平，觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本房企期間新增土地權益投資比例絕大多數(shù)集中在60%—75%區(qū)間。

截至2021年末，金地集團權益土儲約為2900萬平方米，土地權益占比45.69%，低于2020年同期的水平。而2018年—2020年里，金地集團少數(shù)股東權益占全部股東權益比例卻在持續(xù)增長，分別為30%、34%和39%，2021年突破40%的檔位。

此外，為了能夠保持銷售規(guī)模的持續(xù)擴張，公司營業(yè)成本增速遠超營業(yè)收入。2019年—2021年，公司營業(yè)成本同比增長分別為30.16%、49.65%、38.83%;營業(yè)收入同比增長則分別僅為25.09%、32.42%、18.16%。

財務穩(wěn)健融資成本低

從整體來看，受各地疫情反復、需求預期偏弱等不利因素影響，上半年房企銷售業(yè)績普遍表現(xiàn)不佳。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額30564.6億元，同比下滑50.3%。中指研究院統(tǒng)計顯示，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%。

不過，雖然銷售額下降，但目前金地集團的財務狀況還算良好。

從初期完成股改確立地產(chǎn)主業(yè)，到成為“招保萬金”龍頭房企之一，近年來金地集團保持著穩(wěn)健發(fā)展。

2016年，金地集團銷售規(guī)模剛突破千億，集團隨即又宣布了三年實現(xiàn)2000億元銷售額的目標。2019年，金地集團也如期跨過了2000億元的門檻。

在2021年行業(yè)整體下行的情況下，金地集團也以18%的增速完成全年銷售業(yè)績目標。金地集團在2010年確定“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)服務等多元業(yè)務，2021年多元業(yè)務營收達87.4億元，同比增長23%，營收占比達8.8%。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬，多家房企出現(xiàn)債務違約，金地集團則是目前為止未出現(xiàn)危險信號的房企，并且還發(fā)行了兩期公司債，累計發(fā)行規(guī)模49.95億元;另發(fā)行110億元中期票據(jù)，各期債券均按時兌付，累計規(guī)模達159.95億元，并且其融資成本也較低，截至2021年底，金地集團債務融資加權平均成本僅為4.56%。

截至2021年底，金地集團凈負債率為56.5%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為67.6%，現(xiàn)金短債比為1.58，“三道紅線”均維持綠檔。

值得一提的是，自2021年9月開始，大家人壽六次減持金地集團，于2021年年底合計減持金地集團約6.77億股，占總股本的15%。安邦保險(大家人壽前身)曾經(jīng)是金地集團的十大股東，此輪減持是大家人壽持股金地集團近5年的首次減持。險資頻繁減持的同時，金地集團的小股東數(shù)量也在減少。截至2022年3月底，金地集團股東戶數(shù)為4.78萬戶，較上期減少1.62%。

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