“未來(lái)兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”2017年，董事長(zhǎng)宋廣菊對(duì)保利地產(chǎn)全體股東作出承諾。

然而，截至目前，保利地產(chǎn)想進(jìn)入銷售前三，還有一定的距離。保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(600048.SH，下稱“保利地產(chǎn)”)公布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2018年公司營(yíng)收1936.27億元，同比增長(zhǎng)32.31%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為188.02億元，同比增長(zhǎng)20.33%;實(shí)現(xiàn)簽約面積2766.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.36%;簽約金額4048.17億元，同比增長(zhǎng)30.91%。然而，這樣的銷售業(yè)績(jī)顯然是不及公司預(yù)期的。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理2018年龍頭房企業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，2018年房企前三甲的全年銷售額都在5000億元以上，與第一名的差距已經(jīng)拉大到超3000億元。事實(shí)上，自2012年開(kāi)始保利地產(chǎn)就再也沒(méi)有進(jìn)過(guò)銷售排行前三，常年保持在行業(yè)第五，并且與競(jìng)爭(zhēng)者的差距還在不斷增大。

在“掉隊(duì)”的同時(shí)，保利地產(chǎn)還存在財(cái)務(wù)費(fèi)用上升侵蝕凈利潤(rùn)率、銷售回款不達(dá)預(yù)期、存貨和負(fù)債壓力增大等問(wèn)題。

針對(duì)上述問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至保利地產(chǎn)方面，截止到發(fā)稿前沒(méi)有得到回復(fù)。

銷售額增速不斷下滑

頂著央企黃金招牌的保利地產(chǎn)，想要重回行業(yè)前三的愿望很“迫切”。

4月9日，保利地產(chǎn)公告，2019年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積283.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.64%;實(shí)現(xiàn)簽約金額426.64億元，同比增長(zhǎng)26.84%。2019年1—3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積700.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%;實(shí)現(xiàn)簽約金額1096.6億元，同比增長(zhǎng)26.14%。

1月初，保利地產(chǎn)公布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2018年公司營(yíng)收1936.27億元，同比增長(zhǎng)32.31%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為188.02億元，同比增長(zhǎng)20.33%;銷售金額4048億元，同比增長(zhǎng)30.91%實(shí)現(xiàn)簽約面積2766.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.36%;簽約金額4048.17億元，同比增長(zhǎng)30.91%。

雖然銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但距離重回前三還存在一定差距。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理保利地產(chǎn)近五年銷售業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)其與行業(yè)前三的差距在不斷增大。2014年-2018年，保利地產(chǎn)的銷售金額分別為1361億元、1471億元、2203億元、3150億元、4048億元。雖然呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是與之對(duì)應(yīng)的行業(yè)第一的銷售金額的分別為2120億元、2627億元、3731億元、5500億元、7287億元;第二的銷售金額的分別為2080億元、2050億元、3622億元、5239億元、6069億元;第三的銷售金額的分別為1501億元、2015億元、3090億元、5131億元、5511億元。即使與第三名相比，保利地產(chǎn)也存在1463億的差距。

與此同時(shí)，保利地產(chǎn)累計(jì)銷售額增速也在不斷下滑。從2018年年初的銷售金額同比高達(dá)106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，單月銷售金額同比年底更是在0%附近的低位。銷售單價(jià)也呈下降趨勢(shì)，從2018年年初的1.66萬(wàn)元/平方米下降至年末的1.23萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)兩年間最低銷售單價(jià)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者坦言，整體來(lái)看保利地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)略低于市場(chǎng)預(yù)期，保利地產(chǎn)想要重回行業(yè)三甲還要時(shí)間。不過(guò)，與民營(yíng)房企相比，保利在融資方面更有優(yōu)勢(shì)，對(duì)后續(xù)拿地?cái)U(kuò)張也更有裨益。

去年拿地149宗總價(jià)1023億

為了重回前三，保利地產(chǎn)近年加速擴(kuò)張步伐。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014、2015年，保利地產(chǎn)拿地?cái)?shù)量分別為40宗和50宗;2016年保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目112宗，拿地成本1214億元;2017年新增項(xiàng)目204宗，拿地成本2765億元。2018年拿地?cái)?shù)量為149宗，拿地總價(jià)為1023億元。2018年公司還收購(gòu)了臺(tái)達(dá)旅業(yè)、拿下佛山地王，其身影還頻繁出現(xiàn)在廈門(mén)、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。同時(shí)，保利還積極拓展海外市場(chǎng)，2018年12月以3914萬(wàn)澳元(約合人民幣1.9億元)的價(jià)格拿下了澳大利亞的兩宗住宅用地。

加速開(kāi)疆拓土的同時(shí)保利地產(chǎn)密集發(fā)債融資。披露業(yè)績(jī)快報(bào)同日，保利地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為50億元，本期發(fā)行金額為15億元，發(fā)行年限為3年。融資擬用于償還長(zhǎng)春、成都等多個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銀行貸款，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。這是保利地產(chǎn)2018年以來(lái)第5次發(fā)行中期票據(jù)，此前4次累計(jì)發(fā)行金額150億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年起，公司先后發(fā)行五筆融資，發(fā)行規(guī)模總計(jì)200億元。

快速擴(kuò)張給公司造成的后遺癥不容忽視，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月30日，保利地產(chǎn)總負(fù)債6845.2億元，與年初的5382.12億元相比增長(zhǎng)了1463.1億元;資產(chǎn)負(fù)債率為79.87%，在A股上市房企中位列38位。

現(xiàn)金流狀況也不容樂(lè)觀，公司2018年前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-109.64億元，在A股上市房企中位居倒數(shù)第三。與此同時(shí)，公司的賬面存貨也在激增。截至2018年三季度末，保利地產(chǎn)存貨達(dá)5091.8億元，占期末總資產(chǎn)約六成，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2003天，需要5.5年才能消化完。

值得注意的是，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升侵蝕凈利潤(rùn)率。雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)17.92億元，逼近凈利潤(rùn)的兩成，較去年同期增加137%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從此類負(fù)債等數(shù)據(jù)看，償債壓力及風(fēng)險(xiǎn)較大 ，投資者會(huì)比較擔(dān)心。財(cái)務(wù)費(fèi)用的開(kāi)支，本身也會(huì)增加其成本和壓縮利潤(rùn)空間。而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越長(zhǎng)，存貨占用水平越高，流動(dòng)性越低，對(duì)資金鏈也會(huì)造成一定影響。

高周轉(zhuǎn)壓力下頻繁違規(guī)

為加速周轉(zhuǎn)提效率，董事長(zhǎng)宋廣菊曾表示，公司在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的一些做法，現(xiàn)已有專門(mén)的運(yùn)營(yíng)中心來(lái)提高效率。但是高周轉(zhuǎn)是把雙刃劍，掌握得好可以加速企業(yè)發(fā)展，過(guò)度則會(huì)對(duì)品牌價(jià)值帶來(lái)?yè)p害。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年下半年以來(lái)，保利地產(chǎn)在西安、太原、廣州、長(zhǎng)沙等地項(xiàng)目或被點(diǎn)名違規(guī)罰款或遭到業(yè)主維權(quán)。

2018年6月，太原保利地產(chǎn)3項(xiàng)目在交房過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題遭到百名業(yè)主維權(quán);2018年7月31日，住建部點(diǎn)名20家房企、中介違規(guī)違法行為，保利地產(chǎn)在列。保利(長(zhǎng)沙)西海岸置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)沙保利天禧項(xiàng)目違規(guī)被查，開(kāi)發(fā)企業(yè)納入失信“黑名單”;今年3月，西安五項(xiàng)目違規(guī)銷房被處罰;4月初，隸屬于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司的清遠(yuǎn)鑫瑞房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“清遠(yuǎn)鑫瑞”)建設(shè)的清遠(yuǎn)保利天匯花園一期14#棟項(xiàng)目存在將未經(jīng)審查合格的圖紙用于施工的違法行為;清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)清遠(yuǎn)鑫瑞罰款30萬(wàn)元，責(zé)令改正。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，高周轉(zhuǎn)往往重速度輕質(zhì)量是一把雙刃劍，在房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展階段可憑借蠻力野蠻生長(zhǎng)，但當(dāng)行業(yè)進(jìn)入品牌化時(shí)代后，高周轉(zhuǎn)將企業(yè)品牌價(jià)值帶來(lái)?yè)p害。