編者按
【資料圖】
住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。
因此，與住房相關(guān)的話題熱度始終居高不下，如是否取消公攤面積制度、預(yù)售制該取消還是規(guī)范、精裝修房屋質(zhì)量問題、小區(qū)公共場(chǎng)地用途被改變等。每一個(gè)與住房相關(guān)的問題，都牽動(dòng)著老百姓的神經(jīng)。
為進(jìn)一步推動(dòng)住房保障工作，探索多元治理體系，法治經(jīng)緯版從今天起開設(shè)“住房權(quán)益·法治守護(hù)”專欄，刊發(fā)系列調(diào)查報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。
見習(xí)記者 孫天驕 記者 趙 麗
110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……
山東省青島市市民李黎（化名）原本應(yīng)該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權(quán)一年多來，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”
李黎的困惑在很多購房者心中都存在。
《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，認(rèn)為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。同時(shí)，普通購房人很難準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積和套內(nèi)面積大小，只能被動(dòng)地從開發(fā)商等處了解信息，讓不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”，比如公攤面積被包含在總面積內(nèi)，意味著后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用同樣包含了公攤部分的費(fèi)用。
在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢(shì)下是否能夠取消？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調(diào)查采訪。
外墻一半計(jì)入套內(nèi)
購房者被術(shù)語繞暈
2018年4月，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時(shí)，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對(duì)公攤面積格外關(guān)注，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問題。
據(jù)李黎回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。
李黎向記者出示的購房合同內(nèi)容顯示：總價(jià)值120余萬元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。
然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。
李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時(shí)沒有說明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小。”
直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個(gè)情況，無論如何我都不會(huì)購買。”李黎說。
和李黎同小區(qū)的姚女士購入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。
“難道我們就只能認(rèn)栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時(shí)，之后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿。
公攤面積由來已久
已成購房顧慮之一
公攤面積制度在我國(guó)存在已久。
早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）就規(guī)定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應(yīng)明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
那么，到底什么是公攤面積？其因何而存在？
據(jù)河南省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務(wù)所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國(guó)香港。為了擴(kuò)大市場(chǎng)，降低購房門檻，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購房者購買的是建筑面積。扣除電梯井、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內(nèi)使用面積，公攤制度由此而來。
“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分?jǐn)偟矫總€(gè)購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說。
記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個(gè)重要影響因素。
今年準(zhǔn)備在北京買房的張力，一個(gè)月內(nèi)看了80多套房，從最初對(duì)公攤面積不怎么了解，到現(xiàn)在已經(jīng)把公攤面積作為重要參考指標(biāo)。
“公攤面積、套內(nèi)面積并不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字。”張力結(jié)合自己的看房經(jīng)歷總結(jié)道，2000年是個(gè)分界點(diǎn)，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公攤率達(dá)到25%甚至30%。
他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內(nèi)面積46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內(nèi)面積卻只有45平方米。
“花那么多錢買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，我很難接受。”張力說。
來自北京市海淀區(qū)的戴女士提出，除非是完全沒有選擇的情況下，否則公攤面積占比超過20%的房子，她絕對(duì)不會(huì)考慮，因?yàn)椤安幌Ｍ约盒列量嗫鄴甑腻X被看不見摸不著的公攤分走了”。
在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發(fā)現(xiàn)，越來越多的人開始在意公攤面積的數(shù)值和占比率。“不少購房者對(duì)公攤面積有嚴(yán)格要求，必須低于某個(gè)范圍，否則不管房子再好，他們也不會(huì)接受。甚至有人根本不認(rèn)公攤面積，認(rèn)為房子多大面積就應(yīng)該是多大，實(shí)際收房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積不夠就認(rèn)為是我們欺騙了消費(fèi)者。”
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對(duì)其收費(fèi)并無不合理之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部分（所有權(quán)）繼續(xù)留在開發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購房者帶來困惑。
“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計(jì)價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費(fèi)用；一種是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不包括公攤面積的費(fèi)用，單獨(dú)告知此類費(fèi)用，但是最后的總價(jià)二者不應(yīng)該有差異，因?yàn)楣珨偯娣e是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費(fèi)者。”樓建波說，如果這兩個(gè)價(jià)格不一樣，開發(fā)商就涉嫌欺詐，“問題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式”。
事關(guān)小區(qū)業(yè)主權(quán)利
實(shí)踐中易引發(fā)爭(zhēng)議
在王初原看來，客戶買房子，自然希望自己買的房子大點(diǎn)，公攤小點(diǎn)。而且商品房公攤較小的開發(fā)商，也會(huì)以此為營(yíng)銷噱頭，吸引更多購房者前來購買。“大家更愿意買公攤小的房子。這是站在客戶出錢買房的角度看的，而對(duì)于開發(fā)商而言，如何縮小公攤面積呢？比如縮減樓道寬度，采用較小的電梯間，沒有寬敞的門廳，一梯多戶等，但是這勢(shì)必會(huì)降低業(yè)主的居住舒適性。”
據(jù)孟麗娜介紹，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理以及房屋的配套設(shè)施多少有關(guān)。
“一般多層住宅的公攤面積約在10％至13％；18層以下的板式住宅公攤約在13％至15％，點(diǎn)式的樓盤公攤大多在15％至17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量增多，公攤通常都在25％左右。”孟麗娜說。
在孟麗娜看來，在建筑面積確定的情況下，公攤面積小意味著購房人買房更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用。但并不是公攤面積越小越好，因?yàn)楣珨偯娣e太小，小區(qū)整體舒適度會(huì)降低，很多的低公攤都是以犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價(jià)的。公攤面積大的小區(qū)大多是高品質(zhì)樓盤，公攤面積越大可能意味著電梯更寬敞、公共區(qū)域更廣，整個(gè)小區(qū)也上檔次。
公攤面積除了可能影響舒適度、購房時(shí)增加支出以外，后續(xù)入住后其存在同樣與業(yè)主利益息息相關(guān)。
王初原介紹說，以太原為例，房屋成交時(shí)，合同上的成交價(jià)是以包含公攤的總面積計(jì)算，而房屋總面積會(huì)直接影響物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計(jì)算。業(yè)主在購買房屋時(shí)承擔(dān)的公攤面積費(fèi)用，包含門廳、過道、電梯以及外墻一半的厚度，但在實(shí)際中，業(yè)主很難因?yàn)槌袚?dān)了公攤面積的費(fèi)用而對(duì)這些地方主張權(quán)利。
在孟麗娜看來，一直以來，公攤面積被包含在物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、精裝費(fèi)用內(nèi)，一定程度上給購房人帶來了額外的負(fù)擔(dān)。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說了算，購房人無從知曉，造成了信息不對(duì)等。
“《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。因此，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分由分?jǐn)偟馁彿咳斯灿小?shí)踐中，如發(fā)生權(quán)屬不清的問題，可由相關(guān)共有人或委托業(yè)主委員會(huì)結(jié)合規(guī)劃圖紙、分?jǐn)偛课患s定等，及時(shí)主張共有權(quán)。”孟麗娜說。
在何紅藝看來，現(xiàn)實(shí)中公攤面積的存在導(dǎo)致維權(quán)難的情況，主要涉及業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)共有權(quán)利的問題。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而業(yè)主之間難以達(dá)成合意，是造成維權(quán)困難的主要原因。
她還提到，實(shí)踐中還存在利用公攤部分營(yíng)利的情況，如公攤面積上設(shè)置廣告、車位等帶來的營(yíng)利收入，如何分配的問題。按照民法典相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。但在現(xiàn)實(shí)中，施行情況并不理想。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事、海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所合伙人包華則提出，今后如果開征房產(chǎn)稅，公攤面積制度可能面臨更大的質(zhì)疑。
取消公攤尚有難度
亟須完善相關(guān)規(guī)定
爭(zhēng)議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。
作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對(duì)購房者是不公平的，這是一種不透明的消費(fèi)。消費(fèi)者一旦出現(xiàn)關(guān)于公攤的糾紛時(shí)很難通過實(shí)測(cè)手段來確定交房時(shí)的準(zhǔn)確公攤，主要是“公共部位面積”很難測(cè)算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價(jià)上漲了，我也希望能夠明明白白消費(fèi)，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。
那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎？
在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分?jǐn)偂?/p>
“一律取消公攤面積，入住后對(duì)公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任均是現(xiàn)實(shí)問題，如果購房人個(gè)人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益。”孟麗娜說。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國(guó)的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂。每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會(huì)有所上漲，反而會(huì)引起另一種誤會(huì)，以為漲價(jià)了。
在包華看來，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測(cè)繪報(bào)告中沒有房屋使用面積的數(shù)據(jù)，如希望用使用面積作為計(jì)價(jià)、計(jì)費(fèi)、計(jì)稅的依據(jù)，就需要對(duì)已有房屋補(bǔ)測(cè)該數(shù)據(jù)。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項(xiàng)工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認(rèn)定使用面積就是一件非常復(fù)雜和棘手的事情。”
記者注意到，重慶市人大常委會(huì)曾以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)的依據(jù)，商品房買賣合同及商品房的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。
“重慶市的先行做法意味著取消公攤面積制度其實(shí)有可行性，基于舒適度和套內(nèi)面積綜合考量，開發(fā)商可以將成本分?jǐn)側(cè)胩變?nèi)面積，在后期不應(yīng)再計(jì)算。”何紅藝說。
多名受訪專家認(rèn)為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問題上暫時(shí)難以達(dá)成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對(duì)公攤面積制度進(jìn)行完善。
針對(duì)目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，對(duì)公攤比例出臺(tái)指導(dǎo)意見，要求測(cè)繪單位提高測(cè)繪成果質(zhì)量，暢通錯(cuò)誤追究機(jī)制。在售房時(shí)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓處公開測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸彿咳诉M(jìn)行明示，必要時(shí)測(cè)繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分?jǐn)偯娣e問題產(chǎn)生購房爭(zhēng)議。同時(shí)，在商品房買賣合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購房人的合法權(quán)益。
“公眾之所以對(duì)此格外關(guān)心，不僅因?yàn)槊娣e代表生活是否便利，更代表財(cái)產(chǎn)權(quán)益的份額和金額。”包華建議，房屋買賣按使用面積計(jì)價(jià)，或按套總價(jià)交易，不按面積單價(jià)交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發(fā)的爭(zhēng)議。
