時隔十個月，貸款市場報價利率（LPR）迎來下調(diào)。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)個10基點，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個基點。

對房地產(chǎn)市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準，5年期以上LPR的調(diào)整影響到購房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。

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房貸利率降至歷史低位

LPR上一次調(diào)降要追溯到去年8月，隨后一直按兵不動。本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。同時，伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。

58安居客研究院院長張波指出，本輪降息操作，是央行采取精準有力實施穩(wěn)健貨幣政策的體現(xiàn)，通過降息可起到加強逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實體經(jīng)濟，促進充分就業(yè)，維護幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。對于樓市的作用可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實體經(jīng)濟的積極信號，有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，提振整體經(jīng)濟面的信心，從而同步提升購房消費信心。第二層面則是會通過LPR調(diào)整，拉動房貸利率下降，住房消費者負擔(dān)減輕，加速購房者入市節(jié)奏。

以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，首套個人住房LPR為4.3%，此時月供為4948.71元；此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.2%，月供額為4890.17元，按此計算，月供額減少了58.54元，總利息支出減少約2.1萬元。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹慎，預(yù)防性儲蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元，上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。鑒于當(dāng)前購買力不足、信心不足的現(xiàn)狀，建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。

后續(xù)可能出臺其他樓市政策

展望下半年，植信投資研究院資深研究員馬泓認為，房貸市場利率仍有下行的空間，考慮到大部分城市房貸利率已經(jīng)降至歷史最低水平，后續(xù)各地可能還會出臺其他樓市政策。

值得一提的是，今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40城降低首套房貸利率下限至4%以下。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著市場下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強。從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進行調(diào)整。若更多實質(zhì)性政策落地，市場預(yù)期或進一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年市場有望溫和修復(fù)。