中梁控股一季度銷(xiāo)售額降近六成毛利率降至五年來(lái)新低

2022-04-18 09:22:27來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)

在業(yè)內(nèi)有“小碧桂園”之稱的中梁控股(02772.HK)，曾憑借高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張模式，三年就邁入千億房企陣營(yíng)。

然而，好景不長(zhǎng)，激進(jìn)擴(kuò)張“狂奔”下遇到行業(yè)寒冬，加之政策調(diào)控、疫情等因素，中梁控股的隱憂正在逐步顯現(xiàn)：業(yè)績(jī)指標(biāo)大幅放緩，融資渠道受限、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。

據(jù)中梁控股日前發(fā)布的2021年年報(bào)，公司2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約761億元，同比上升15%，但利潤(rùn)僅約47.56億元，同比下降27.57%，歸母凈利潤(rùn)亦同比下滑27.8%至27.03億元。

中梁控股“增收不增利”的主要原因是利潤(rùn)率出現(xiàn)大滑坡，全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以內(nèi)，凈利潤(rùn)率由上一年的9.95%降至6.24%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，中梁控股銷(xiāo)售情況也不容樂(lè)觀，今年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷(xiāo)售額216億元，同比下滑55%，銷(xiāo)售價(jià)格也隨之下降。

4月6日，穆迪已將中梁控股的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“B3”，展望仍為負(fù)面。穆迪預(yù)計(jì)，由于消費(fèi)者信心疲弱和經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻，未來(lái)6-12個(gè)月，中梁控股的合同銷(xiāo)售額將下降，這將減少公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)而減少其流動(dòng)性。

中梁控股表示，2022年的基調(diào)依然是求穩(wěn)為主，將維持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性、減杠桿和穩(wěn)債務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)管控效率，防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效為主要經(jīng)營(yíng)邏輯。

毛利率降至五年來(lái)新低

今年以來(lái)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀。中梁控股的銷(xiāo)售額也出現(xiàn)大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷(xiāo)售額(連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷(xiāo)售)約為216億元，較去年同期的480億元，同比下降55%。權(quán)益銷(xiāo)售額，中梁控股只錄得151.2億元，同樣下降了55%。

2022年1月和2月，中梁控股的合同銷(xiāo)售額分別同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以來(lái)單月紀(jì)錄。今年3月，中梁控股合約銷(xiāo)售額約為68億元，同比下降60.5%。

在百?gòu)?qiáng)房企中，中梁控股的表現(xiàn)排在行業(yè)后列。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額同比降幅47%，近4成企業(yè)的降幅高于50%。

中梁控股2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)為1800億，而實(shí)際上實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1718億元，同比微漲1.8%，目標(biāo)完成率95.4%。

銷(xiāo)售下滑，業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，中梁控股的盈利能力也在下降，表現(xiàn)出“增收不增利”的態(tài)勢(shì)。2021年，中梁控股實(shí)現(xiàn)毛利130.33億元，同比減少5.92%;毛利率17.12%降至五年來(lái)新低，同比下降3.89個(gè)百分點(diǎn)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2017年至2021年，中梁控股毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，2021年毛利率是首次降至20%以內(nèi)。

對(duì)于利潤(rùn)下滑，中梁控股認(rèn)為主要是平均售價(jià)的影響，在年報(bào)中其作出的解釋是：主要由于受壓于平均售價(jià)，年內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目土地收購(gòu)成本相對(duì)有關(guān)平均售價(jià)較高，因此對(duì)若干開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出減值撥備。

從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，2021年中梁控股合約銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/平方米，2020年這一數(shù)據(jù)為12500元/平方米。2022年1月、2月，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積為80.1萬(wàn)平方米、66.4萬(wàn)平方米，同比降幅27.6%、46.3%;合約銷(xiāo)售均價(jià)為10500元/平方米、9700元/平方米，較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米減少了2000元和4100元。

開(kāi)源節(jié)流多舉措降杠桿

在“三道紅線”等政策下，中梁控股的重點(diǎn)，也從高速狂奔，轉(zhuǎn)向了降杠桿、降負(fù)債。

截至2021年底，中梁控股凈負(fù)債率約為35.4%、剔除預(yù)收款后負(fù)債率為75.8%、現(xiàn)金短債比為1.04，踩中一條“紅線”，處于黃檔。

今年是中梁控股的償債高峰期，5月公司有一筆3億元綠色優(yōu)先票據(jù)即將到期，今年還有約9億美元的離岸債券將到期。

中梁控股是美元債“大戶”。惠譽(yù)的研報(bào)顯示，中梁控股未來(lái)6個(gè)月將有8.19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。另?yè)?jù)穆迪測(cè)算，該公司的無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率，從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務(wù)總額，有195.4億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為202.81億元，若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13.02億元，公司未來(lái)12個(gè)月償債壓力不小。

中梁控股積極采取措施緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括出售資產(chǎn)、停止拿地等資本性開(kāi)支、加大促銷(xiāo)去化與回款力度、出售資產(chǎn)與項(xiàng)目股權(quán)回款、股東注資與借款、實(shí)行扁平化管理以降本增效等。

在拓儲(chǔ)上，中梁控股也實(shí)行開(kāi)源節(jié)流，拿地放緩。2021年上半年，中梁控股土地投資總額為408億元，共獲取67個(gè)土地項(xiàng)目。而到了2021年下半年，公司土地投資總額僅118億元，新增18個(gè)項(xiàng)目。

在3月1日惠譽(yù)評(píng)級(jí)中，惠譽(yù)指出，如果公司繼續(xù)優(yōu)先償還債務(wù)而非補(bǔ)充土地，預(yù)計(jì)公司2022年土儲(chǔ)年限將降至2.5年以下，2023年將降至2年以下。

除減少土地投資外，賣(mài)掉本被寄予厚望的物業(yè)公司中梁百悅智佳服務(wù)的舉措，也被市場(chǎng)看作中梁控股亟需現(xiàn)金的另一個(gè)信號(hào)。

公司還在年初進(jìn)行了架構(gòu)調(diào)整，將控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，控股總部的部分員工將被轉(zhuǎn)崗。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認(rèn)為的員工成本為20.65億元，較2020年減少了1.88億元。

中梁控股表示，2021年年中以來(lái)，已經(jīng)采取包括加快銷(xiāo)售與回款，節(jié)省開(kāi)支、減少買(mǎi)地并保有現(xiàn)金等果斷的措施去應(yīng)對(duì)行業(yè)困境。而在行業(yè)瞬息萬(wàn)變的當(dāng)下，中梁是否能打破困境還需時(shí)間檢驗(yàn)。

融資成本較高

為實(shí)現(xiàn)部分債務(wù)的清償，公司付出了高利率的代價(jià)。根據(jù)此前公告，中梁控股曾在2021年9月份發(fā)行一筆美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12%。該公司融資成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，80家重點(diǎn)上市房企平均融資成本分別為6.77%、7.02%、6.87%與6.88%。而在2018年-2020年內(nèi)，中梁控股平均融資成本由9.9%到9.4%，再到8.5%，盡管表現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但仍高于行業(yè)平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融資成本降低至8%。

近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)中梁控股的公司家族評(píng)級(jí)，從“B2”調(diào)至“B3”，展望為負(fù)面。且之前兩個(gè)月，穆迪、惠譽(yù)也先后下調(diào)評(píng)級(jí)。兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中梁控股的債務(wù)、現(xiàn)金流，及再融資風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)了擔(dān)憂。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師CedricLai表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱和到期債務(wù)規(guī)模龐大，中梁控股的流動(dòng)性減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇;而負(fù)面展望反映出該公司流動(dòng)性減弱，解決其再融資需求存在不確定性。”

事實(shí)上，早在3月1日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)已將中梁控股的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)自“B+”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面。驅(qū)動(dòng)惠譽(yù)下調(diào)公司評(píng)級(jí)的因素主要有：再融資風(fēng)險(xiǎn)加大、業(yè)務(wù)狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數(shù)股東權(quán)益占比提高等。

標(biāo)簽：小碧桂園中梁控股快速擴(kuò)張模式千億房企陣營(yíng)

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2022-04-18
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被證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委審議否決后，奧賽康(002755)擬繼續(xù)推進(jìn)收購(gòu)江蘇唯德康醫(yī)療科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱唯德...

2022-04-18
刷新A股多項(xiàng)紀(jì)錄年內(nèi)最貴新股納芯微要來(lái)了

自230元股的發(fā)行價(jià)格披露后，國(guó)內(nèi)模擬芯片龍頭企業(yè)納芯微(688052)就被冠以年內(nèi)最貴新股稱號(hào)，公司的發(fā)...

2022-04-18
04月18日08時(shí), 昆明早高峰路況

昆明信息港訊機(jī)器人小明04月18日08時(shí)，昆明早高峰交通呈現(xiàn)交通擁堵，西壩路從西福路輔路到西昌路-由西向...

2022-04-18
別讓一句“等等吧”，限制了你變更好的能力

你是否立了無(wú)數(shù)flag，卻缺少行動(dòng)力；你是否感慨時(shí)光易逝，卻仍在原地踏步；你是否努力到一半，卻又半途...

2022-04-18
銅官區(qū)設(shè)立“群眾接待日”

“我們公司有3個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位和5個(gè)租賃車(chē)位，因?yàn)闆](méi)有物業(yè)公司管理，地下車(chē)庫(kù)面臨漏水問(wèn)題，存在安全隱患，...

2022-04-18
欣諾科項(xiàng)目：開(kāi)工即“滿弓” 全力抓進(jìn)度

“我們現(xiàn)在施工人數(shù)有200余人，現(xiàn)場(chǎng)人員每天進(jìn)行掃碼測(cè)溫。”4月14日上午，記者在位于銅陵經(jīng)開(kāi)區(qū)的欣諾...

2022-04-18
2022年4月18日，一起早讀云南！

今天是2022年4月18日，星期一，云南省人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)正在為你播報(bào)。今日天氣云南省氣象臺(tái)預(yù)計(jì)，今...

2022-04-18
我市歡送最后一批省援銅感控專家返程

4月16日下午，來(lái)自淮南市東方醫(yī)院集團(tuán)總醫(yī)院武懷平和皖南醫(yī)學(xué)院二附院劉成鳳兩位感控專家手捧鮮花，揮手...

2022-04-18
堅(jiān)持交通先行加快項(xiàng)目建設(shè)

丁純?cè)诼?tīng)取交通重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)等工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)4月17日上午，市委書(shū)記丁純主持召開(kāi)專題會(huì)，聽(tīng)取交通重...

2022-04-18
我市出臺(tái)意見(jiàn)助力房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展

為積極應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的不利影響，最大限度降低疫情對(duì)我市房地產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)展的沖擊，日前，市住建局、市...

2022-04-18
2022年高考倒計(jì)時(shí)50天，加油吧少年！

每個(gè)為夢(mèng)想拼盡全力、堅(jiān)持到底的你，都是好樣的！請(qǐng)相信，你所有的付出，都將變成未來(lái)的禮物。還有50天...

2022-04-18
關(guān)于舉辦第三十四期小兒推拿零基礎(chǔ)通關(guān)班的通知

本公眾號(hào)由云南省中醫(yī)藥管理局主辦，如果您還未關(guān)注，請(qǐng)點(diǎn)擊上方藍(lán)色“云南中醫(yī)”進(jìn)行關(guān)注。

2022-04-18
強(qiáng)化財(cái)政保障助力春耕生產(chǎn)

為推動(dòng)2022年全市春耕備耕工作順利開(kāi)展，連日來(lái)，市財(cái)政局扎實(shí)推進(jìn)“兩強(qiáng)一增”專項(xiàng)行動(dòng)，認(rèn)真落實(shí)糧食...

2022-04-18
我市發(fā)布線下實(shí)體店無(wú)理由退貨服務(wù)規(guī)范

為全省首個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的市級(jí)地方標(biāo)準(zhǔn)日前，市市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布實(shí)施《線下實(shí)體店無(wú)理由退貨服務(wù)規(guī)范》，這是...

2022-04-18
04月18日07時(shí), 昆明早高峰路況

昆明信息港訊機(jī)器人小明04月18日07時(shí)，昆明早高峰交通呈現(xiàn)交通暢通，雨龍路從昌宏路到貴昆路輔路-由南向...

2022-04-18
緊急提醒！這些產(chǎn)品檢出陽(yáng)性

近日海關(guān)總署發(fā)布公告稱多種進(jìn)口產(chǎn)品檢出陽(yáng)性↓01冷凍肉類產(chǎn)品檢出陽(yáng)性4月16日，海關(guān)總署官網(wǎng)發(fā)布消息稱...

2022-04-18
【地評(píng)線】東湖評(píng)論：讓航天之“星”成為青少年的追夢(mèng)之星

東湖評(píng)論：讓航天之“星”成為青少年的追夢(mèng)之星---中國(guó)航天精神的傳遞，涵養(yǎng)了我們“敢叫日月?lián)Q新天”的...

2022-04-18
3歲以下嬰幼兒如何做好防護(hù)？這些要點(diǎn)家長(zhǎng)們務(wù)必注意！

“?目前3歲以下兒童尚無(wú)新冠病毒疫苗針對(duì)這一免疫空白如何做好防護(hù)？這些建議請(qǐng)查收！”●??家長(zhǎng)、監(jiān)...

2022-04-18
醫(yī)保新規(guī)最全攻略！如何與家人“共享”賬戶？

4月1日起，昆明市與省本級(jí)同步實(shí)施職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)“門(mén)診共濟(jì)”，通過(guò)減少個(gè)人賬戶劃入，建立普通門(mén)診...

2022-04-18
2022-04-18