（2023年7月2日）進入2023年，租房市場供需兩端的熱度便已重啟。近段時間臨近畢業季，受市場需求影響，住房租賃市場迎來了新一輪旺季，多省市房屋租賃市場呈現量價齊升的現象。
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實際上，在利好政策的推動下，我國住房租賃行業在近兩年邁入了快速發展的時期，住房租賃旺盛的市場需求，為頭部運營商、投資機構帶來了新的發展機遇。
但是，行業經歷了一段蒙眼狂奔之后，市場的邏輯早已發生變更。
供需回暖，市場空間進一步擴容
數據顯示，2023年一季度，集中式長租公寓運營前30強累計開業規模109.7萬間，環比增長10.4%，規模增長有所提速。
從一季度的情況來看，租賃市場迎來企業集中開業潮，涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海長租公寓以及樂璟生活社區等。
據觀點指數監測，報告期內企業新增入市項目，較上個報告期出現大幅增長。
至于二季度，據教育部統計，2023屆全國普通高校畢業生規模再創歷史新高，預計達1158萬人，同比增加82萬人。
對此，中國城市經濟學會房地產專業委員會發布報告強調，5月將迎來畢業季租賃市場旺季，再加上一線城市及熱門二線城市租客停留在住房租賃市場時間拉長，今年二季度大城市住房租賃市場需求將保持旺盛。
有觀點認為，得益于政策紅利持續釋放，疊加供需端回暖，租賃市場規模有望進一步擴大。
增量+存量，非改租的破局機會
住房租賃行業增長迅猛，但公寓房源從何而來？
一方面，前些年，開發商搶先涌入增量市場，包括競自持、集體土地以及R4租賃地塊，搶占市場份額。2023年，大量項目建成入市，為市場提供了諸多選擇。
2月，中海地產旗下首個商業銷運聯動落地項目——友里公寓大連明珠公園店正式開業，共計推出了379間白領公寓；而近期，北京最大的集體土地租賃住房項目——首創和園·繁星社區入市，提供6500套租賃房源。
另一方面，2023年以來，多省市減少租賃用地供給，轉而鼓勵地方國央企通過盤活存量房源，擴大租賃住房的有效供給。
此前，龍湖冠寓郭公莊地鐵站店開業，該項目是由一閑置的商業辦公物業改建而成；6月初，由原北京郵電大學世紀學院舊址改造而成樂乎公寓青年社區·城鄉14號樓，同樣首推入市。
伴隨著房地產行業由增量市場向存量市場轉變，利用存量資產的非改亦成為了住房租賃行業的的主要途徑之一。
資本加持，REITs邁向常態化發行
供需端回暖、存量市場狂奔，可以預見的是，接下來住房租賃行業將迎來新一輪加速跑。
經歷了2017年野蠻生長以及2020年下行周期后，行業重新煥發生機，與此同時，行業發展也從過往規模之上的掙快錢邏輯，轉變為全周期資管。
尤其是保租房公募REITs的推出，為住房租賃項目提供了有效的退出渠道，使得保租房“融投管退”的商業閉環得以形成。
2022年，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT四只保租房REITs成功上市，募資總額為50.26億元。其中，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT為首單房企北京的保租房公募REIT。
2023年，保租房公募REITs發行再獲支持，包括國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，進一步降低保租房REITs的發行門檻。
伴隨著市場機制日漸成熟以及政策紅利、資本加持，保租房公募REITs整逐步邁向常態化發行，那么，行業回暖下的市場機會在哪里？發展邏輯變更后，企業又該如何把握機會？
8月7-10日，觀點機構將繼續在海南舉辦2023博鰲房地產論壇及系列活動，博鰲大講堂將如約而至，設有租賃篇，這里有來自租賃行業的專家、投資者，共同分享行業新思路。
