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中指研究院發(fā)布《2023中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》：

行業(yè)縮表，收入規(guī)模顯著下降，流動性趨弱

2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進行了二十一年。研究組緊隨資本市場發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)上市公司經(jīng)營規(guī)律，為促進行業(yè)良性運行、企業(yè)快速成長發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會各界特別是機構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2023年，資本市場改革持續(xù)深化，全面實行股票發(fā)行注冊制改革正式啟動，大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行，在促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展等重點領(lǐng)域推出更多務(wù)實舉措。有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，通過“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補充”、“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)預(yù)期增強，房地產(chǎn)市場信心加快恢復(fù)。同時，證監(jiān)會2023年系統(tǒng)工作會議強調(diào)深入實施新一輪推動提高上市公司質(zhì)量三年行動方案。房地產(chǎn)上市公司順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，以穩(wěn)中求進為基本工作原則，積極探索新的發(fā)展模式，推動公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

行業(yè)縮表，地方國企逆勢擴張：2022年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長，行業(yè)進入縮表階段。行業(yè)縮表主要源自民營房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國企逆勢擴張。

結(jié)轉(zhuǎn)減少毛利降低，行業(yè)首度虧損：2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴大51.4、85.4個百分點。

短期償債能力下降，現(xiàn)金流呈凈流出：2022年，受疫情反復(fù)、房地產(chǎn)銷售市場下行等因素影響，滬深上市公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為63.5%、67.1%，較上年分別下降0.6、上升0.2個百分點。2022年，受市場調(diào)整期影響，多數(shù)房企財務(wù)安全性正經(jīng)受考驗，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39；大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。房地產(chǎn)上市公司受銷售下滑及回款放緩等多重因素影響，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流凈額方面出現(xiàn)了持續(xù)下滑，均值分別為-11.2億元、-57.9億元。

每股收益水平回落，企業(yè)分紅均值下降：2022年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

市場持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)整體市值走低：2022年，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

優(yōu)秀企業(yè)估值仍有提升空間，關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健、投資積極的企業(yè)：2022年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及大陸在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營能力和長期價值，保持穩(wěn)健經(jīng)營、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。