最近接到這種電話沒(méi)？千萬(wàn)別上當(dāng)！

“您好，

(資料圖片僅供參考)

現(xiàn)在可以幫您把房貸利率降到3%，

500萬(wàn)貸款10年可省百萬(wàn)利息，

請(qǐng)問(wèn)需要嗎？”

今年以來(lái)，

相信有不少人都接到過(guò)這樣的營(yíng)銷電話，

他們有的自稱是銀行經(jīng)理，

有的自稱是助貸中心工作人員，

聲稱可以把利率調(diào)整前的

較高利率轉(zhuǎn)換成低利率，

客戶輕輕松松就能省下大筆利息。

真有這種好事嗎？

特別是對(duì)于部分前些年簽約的購(gòu)房者，

接到這種電話難免有些動(dòng)心，

甚至心存疑惑。

記者了解到，

打電話的人其實(shí)就是資金中介，

他們電話里說(shuō)的“低利率貸款”就是經(jīng)營(yíng)貸。

武漢市民收到中介推銷經(jīng)營(yíng)貸的電話和短信

顧名思義，經(jīng)營(yíng)貸款是指以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，貸款資金只能用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要，是明令禁止流入樓市的。而資金中介通過(guò)不法手段，將房貸客戶包裝成企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸客戶，通過(guò)在銀行申請(qǐng)利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，來(lái)置換利率較高的存量住房貸款，從而賺取手續(xù)費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、中介費(fèi)、維護(hù)成本等各種不法收入，甚至有可能讓客戶承受法律風(fēng)險(xiǎn)。

貸款置換“手續(xù)費(fèi)”嚇人

存量房貸要想轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，首先要成為一名個(gè)體工商戶或者公司法定代表人。記者暗訪了多位資金中介獲悉，目前貸款資料包裝費(fèi)用在1萬(wàn)元左右，同時(shí)在今后的貸款期限內(nèi)，每年維持空殼公司的費(fèi)用在1000元左右。

一般來(lái)說(shuō)，這些中介會(huì)按照貸款金額的1%-3%收取服務(wù)費(fèi)。此外，在辦理經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，需要提前將存量房貸結(jié)清，再將解押后的房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)貸的抵押物，在這個(gè)過(guò)程中，中介會(huì)提供過(guò)橋資金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每天萬(wàn)分之六到千分之三不等，即100萬(wàn)元每天需要600到3000元，按照整個(gè)流程半個(gè)月推算，200萬(wàn)房貸過(guò)橋資金的平均成本大約為5.4萬(wàn)元。并且，部分經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品要求3至5年歸還一次本金，此時(shí)客戶可能又要找中介花費(fèi)一筆過(guò)橋費(fèi)用。

以貸款金額200萬(wàn)元、貸款時(shí)間10年，兩次過(guò)橋費(fèi)用計(jì)算，資料包裝1萬(wàn)元+維護(hù)成本1萬(wàn)元+中介費(fèi)4萬(wàn)元+過(guò)橋費(fèi)用10.8萬(wàn)元=16.8萬(wàn)元。粗略估算，辦理經(jīng)營(yíng)貸的成本就接近17萬(wàn)元。

那么付出了這么多成本，每個(gè)月的負(fù)擔(dān)真的減輕了嗎？

記者按照房貸金額200萬(wàn)元、利率5.6%、等額本息25年計(jì)算，每月月供1.24萬(wàn)元。

根據(jù)中介介紹，目前做得較多的是利率3.7%，期限10年，先息后本，10年后一次性還本的產(chǎn)品。以此計(jì)算，同樣借款200萬(wàn)元，每月月供6166元。看似每月可以節(jié)省6234元，實(shí)際上忽略了10年后一次性歸還本金200萬(wàn)元帶來(lái)的壓力。如果要想在10年后還清貸款，現(xiàn)在平均每月需積攢1.6萬(wàn)元，加上月供6166元，實(shí)際每月負(fù)擔(dān)為2.2萬(wàn)元。

面臨貸款收回風(fēng)險(xiǎn)或影響征信

當(dāng)記者詢問(wèn)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是否有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多位資金中介信誓旦旦地保證：“沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。”那么事實(shí)真的如此嗎？

記者走訪了多家銀行，客戶經(jīng)理均反對(duì)客戶辦理經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，原因是“風(fēng)險(xiǎn)極大”。

某國(guó)有銀行客戶經(jīng)理介紹，該行會(huì)定期對(duì)經(jīng)營(yíng)類貸款進(jìn)行數(shù)據(jù)篩查，系統(tǒng)會(huì)對(duì)資金流向不明確的貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，銀行客戶經(jīng)理在貸后管理過(guò)程中，客戶若不能提供相關(guān)證明材料，則會(huì)面臨貸款收回的風(fēng)險(xiǎn)。

“這種經(jīng)營(yíng)類貸款期限一般只有3-5年，比房貸的期限短很多。通常來(lái)講，銀行為了檢驗(yàn)客戶的財(cái)務(wù)能力，會(huì)在貸款到期后要求客戶一次性還完本金，再根據(jù)借款人當(dāng)時(shí)的綜合條件辦理續(xù)貸，現(xiàn)在誰(shuí)都不能保證屆時(shí)可以續(xù)貸成功，更不能保證續(xù)貸時(shí)的利率與原來(lái)一樣。”另一家國(guó)有銀行某支行客戶經(jīng)理說(shuō)。

武漢市民謝女士反映，今年初曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請(qǐng)了200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸置換房貸。7月末，她突然收到銀行通知，根據(jù)前期簽訂貸款合同內(nèi)的條款要求，如果貸款資金違規(guī)使用，則需要在一定期限內(nèi)將違規(guī)貸款還清，否則金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求謝女士支付罰息，還可能列入失信人員名單。謝女士一時(shí)賣(mài)不掉手里的房子，又沒(méi)有那么多余錢(qián)，情急之下只能借錢(qián)還貸，最后不得不將二手房降價(jià)賣(mài)出。

存量房貸置換經(jīng)營(yíng)貸涉嫌違法

湖北大諾律師事務(wù)所律師陳進(jìn)伍在接受記者采訪時(shí)介紹，不明事理的購(gòu)房者，如果經(jīng)受不住資金中介的誘惑，而將名下存量房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，是會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)的。

就政策層面而言，我國(guó)是禁止經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。

《通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)用途貸款。對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。此外，《通知》還明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

值得一提的是，從法律層面講，根據(jù)《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪”，以欺騙手段取得銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。因此，借款人除將面臨前述的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)外，還將可能承擔(dān)嚴(yán)重的刑事法律責(zé)任后果。

▍來(lái)源：極目新聞

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