9只公募REITs一經(jīng)面向公眾投資者開售，便獲得了超額認(rèn)購，認(rèn)購規(guī)模近500億元。其中，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品備受市場關(guān)注，部分認(rèn)購金額超過了90億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，公募REITs作為一種新型的資產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品，收益穩(wěn)定，分紅可觀。
首批上市的9只公募REITs的底層資產(chǎn)大多位于京津冀、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。不過，研究機(jī)構(gòu)指出，盡管公募REITs收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小，但仍然面臨高集中度的風(fēng)險。
公募REITs受熱捧
5月31日，一種全新的資產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品-基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式對投資者開售。《華夏時報》記者了解到，首批發(fā)售的公募REITs共有9只產(chǎn)品，其中包括首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、廣州廣河等。
實(shí)際上，此前共有10只公募REITs向滬深兩交易所提交了申請材料，但最終有9只通過了審批。記者了解到，通過審批的9只產(chǎn)品項目類型涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、收費(fèi)公路、污染治理以及市政設(shè)施多個領(lǐng)域，覆蓋了包括京津冀、粵港澳大灣區(qū)等在內(nèi)的重點(diǎn)區(qū)域。
REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段，即把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的一種交易過程，與市場上常見的股票、債券等金融產(chǎn)品有所不同。不過，盡管是市場上較新的投資方式，但仍然一登場就獲得了高度認(rèn)可。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北區(qū)董事經(jīng)理王盛認(rèn)為：“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)工作對于支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有著重要實(shí)踐意義，有助于盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的屬性。”
從認(rèn)購的結(jié)果來看，公募REITs備受投資者熱捧。5月31日發(fā)行當(dāng)日，9只產(chǎn)品的認(rèn)購資金規(guī)模近500億元，實(shí)際認(rèn)購金額都超過了初始的發(fā)售金額，且蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能的認(rèn)購金額超過90億元。
穩(wěn)定收益與高集中度風(fēng)險
光大證券發(fā)布的報告顯示，公募REITs的投資收益主要來源于現(xiàn)金流入和二級市場價格波動帶來的資本利得。這種穩(wěn)定的現(xiàn)金流入則使得REITs在收益特征方面接近于債券資產(chǎn)。同時，由于REITs又可以在二級市場上進(jìn)行流動，便也因此兼具了股和債的特征。
此外，此次公開發(fā)售的9只公募REITs包含了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類兩大項目類型。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流屬于產(chǎn)權(quán)類，而收費(fèi)公路、污染治理以及市政設(shè)施屬于特許經(jīng)營權(quán)類。對比來看，產(chǎn)權(quán)類的REITs產(chǎn)品收益來自于現(xiàn)金分派和資產(chǎn)增值，而特許經(jīng)營權(quán)類的REITs產(chǎn)品由于在到期后需要將經(jīng)營權(quán)歸還給政府機(jī)構(gòu)，因此產(chǎn)品的收益則只是來源于現(xiàn)金分紅。
對于REITs而言，底層資產(chǎn)的成色幾乎直接決定了其在市場上的認(rèn)可度。光大證券發(fā)的數(shù)據(jù)顯示，首批9只公募REITs的收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%，預(yù)計現(xiàn)金流分派率在4%-12%之間。
可以看出，較為優(yōu)質(zhì)的主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，再疊加分布區(qū)域均處于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，首批9只公募REITs也收獲了較高的認(rèn)購額。以倉儲物流為例，近年來我國物流需求日益增長，倉儲物流產(chǎn)業(yè)也因此迎來了蓬勃發(fā)展期。
但REITs是否就因此毫無風(fēng)險呢?包括光大證券等在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)在研究報告中指出，公募REITs具有相對較高的集中度風(fēng)險。“公募REITs要求80%以上資產(chǎn)投向基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，且項目數(shù)量較少，因此資產(chǎn)集中度風(fēng)險相對于普通公募較高。此外，底層資產(chǎn)的項目存在運(yùn)營風(fēng)險，項目運(yùn)營不善可能導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于測算現(xiàn)金流。”光大證券方面如此認(rèn)為。
例如，5月17日剛剛上市的順豐房托就遭遇了破發(fā)遇冷的一幕，而其所屬的領(lǐng)域則恰恰是目前“炙手可熱”的倉儲物流。安信國際針對順豐房托的收益率進(jìn)行了預(yù)測，預(yù)計年化收益率為5.3%-5.9%，實(shí)際可比的收益率為3.3%-3.7%。不過，盡管順豐房托的租金收入十分穩(wěn)定，但底層資產(chǎn)的3項物業(yè)關(guān)聯(lián)租戶占比較高。或受此影響，順豐房托出現(xiàn)了上市破發(fā)的一幕。
《華夏時報》記者了解到，首批公募REITs產(chǎn)品有望在7月底前上市進(jìn)行交易，但上市價格是否會出現(xiàn)波動則尚不能預(yù)料。據(jù)悉，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日之后的漲跌幅限制為10%。
