5月31日，首批公募REITs面向公眾投資者發行。有基金人士透露，短短半日，就有REITs產品線上份額被搶光。
事實上，之前的網下投資者也表現出較大熱情，9只產品均實現超額認購。這與相關機構銷售渠道熱情鋪墊分不開。
“下周一發行的REITs基金，是國內第一次發這類基金，估計有政策紅利，建議準備點資金打新，會按資金比例配售，申購越多配得越多。”5月28日，一家券商的華南投顧就給她的廣州客戶發來微信做推介。
在公募行業，創新產品首發往往意味著較大關注度。從過往FOF、養老目標基金、戰略配售基金的發行看，首批產品的募集規模都比較大。
事實上，首批申報有10只REITs產品，其中，國金鐵建重慶渝遂高速REITs就未趕上這輪發行熱潮，抱憾缺席首秀。
香餑餑秒變“吊車尾”
中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜指出，中國基礎設施存量規模超100萬億元，按照資產證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規模超萬億元。對于從事基建資產運營的基建類企業而言，將有效助力企業提升資金使用效率，降低資產負債率。
國金鐵建重慶渝遂高速REITs的參與方，對于公募REITs頗為重視。
3月19日晚間，中國鐵建(601186.SH)發布公告稱，董事會同意中鐵建重慶投資集團有限公司所屬遂渝公司所持有的渝遂項目作為基礎資產，向發改委、中國證監會申請開展基礎設施REITs試點申報發行一攬子方案。
4月25日，中國鐵建再宣布，其于4月23日收到證監會和上交所關于基礎設施公募REITs申請的受理通知。
公募REITs試點推進的節奏很快。
5月17日，首批9個基礎設施公募REITs項目獲批。然而，其中唯獨國金鐵建重慶渝遂高速REITs成為“吊車尾”。
有業內資深人士告訴時代周報記者，過往創新產品的參與方，大多都是大中型基金公司。本次公募REITs試點，難得出現大亂斗場景，其中既有博時、富國、華安、平安等規模較大的基金公司，也包括一些公募業務不太出挑的機構，如東吳基金、國金基金、浙商資管、中金基金、中航基金、紅土創新。公募REITs作為一塊處女地，對于小型基金公司無疑是一個機會。
國金鐵建重慶渝遂高速REITs的項目公司為渝遂高速(重慶段)項目公司，基礎資產為渝遂高速重慶段，位于長江經濟帶區域。
2017-2020年，項目公司實現營業收入分別為8.86億元、6.08億元、7.03億元和5.78億元;實現凈利潤分別為1.31億元、1.29億元、2.6億元和 2.71億元。招募說明書顯示，收入方面，2017年因項目公司確認33667.36萬元的工程承包收入導致營業收入明顯高于2018-2020年。
從財務數據看，項目公司的通行費收入占比超90%。對比過去四年的數據，2020年受疫情影響，收入大幅下滑但利潤增長。
合規問題待解
根據相關政策要求，公募REITs交易方案的核心為“公募基金+ABS+項目公司”三層架構。存續期內，遂渝公司向公募基金投資者分配現金流。公司所屬基礎設施運營管理機構，向遂渝公司定期收取運營管理服務費。
渝遂項目位于重慶市與四川省遂寧市交界處，里程93.26km，2011年整體竣工，特許經營權限30年，于2034年12月到期，根據中資評估報告，2020年底賬面價值為 17.18 億元，評估價值為45.73億元。
根據招募說明書，項目存在產權證缺失的問題。項目公司未取得資產附屬設施(重慶段 G93 沙坪壩收費站區域內的執法隊辦公樓)不動產權證，未取得璧山北等8個收費站相關建筑物的《不動產權證書》，未就服務區相關建筑物辦理不動產權證。
同時，該項目還存在其他施工文件缺失的問題。譬如，G93沙坪壩收費站建設工程未提供環評驗收、建設工程竣工驗收等文件。未能提供位于沙坪壩區基礎設施項目建設用地(除G93沙坪壩收費站建設項目用地)的土地劃撥決定書。
此外，開工程序不合規。項目批準項目開工報告時間(2006年原交通部審批準予施工)晚于實際開工時間(2003年)，項目公司提交施工許可申請時，公路建設項目開工報告制度已經廢止，項目公司無法補辦開工報告審批。
最后，重慶段中高青段相應的特許經營權提前終止時辦理不動產轉移登記的土地面積少于《渝遂路高青段資產移交匯總表》記載面積，部分土地未實際移交、未用于基礎設施項目。
興業證券研報指出，該項目已通過竣工驗收，已履行審批、規劃、環評、施工、竣工驗收等基本手續，預計相關材料補齊后，有望很快通過審查。
時代周報記者就渝遂高速REITs的合規問題多次致電中國鐵建，均無法接通，發送的采訪郵件亦被退回。國金證券方面則表示，會有了解項目進程的人士聯系記者，截至發稿，尚無回應。
