作為資本市場重要的創(chuàng)新品種，公募REITs分紅穩(wěn)定、投資門檻低、與股債資產(chǎn)相關(guān)度小，兼具抗通脹等特性，成為銀行、保險、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者以及居民增長財(cái)產(chǎn)性收入的投資新工具。
另類投資新工具
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs產(chǎn)品屬于風(fēng)險收益特征介于股票和債券之間的另類投資工具，但因?yàn)轫?xiàng)目屬性不同，公募REITs產(chǎn)品也呈現(xiàn)出不同的權(quán)益屬性。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從產(chǎn)品風(fēng)險收益特征看，公募REITs有穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，波動較低;風(fēng)險收益低于股票，高于固定收益類產(chǎn)品，較為適合追求穩(wěn)定投資收益的投資者，將為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入開辟新渠道。
平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人、東吳基金也認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來源于分紅收益和資產(chǎn)價值提升帶來的份額價值增長。從風(fēng)險收益特征看，公募REITs產(chǎn)品預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。
不過，也有多位業(yè)內(nèi)人士指出，不能簡單地把公募REITs等同于固定收益特征的產(chǎn)品。
“因?yàn)轫?xiàng)目的類型不同、地域不同、運(yùn)營管理人的能力不同，應(yīng)該有不同的風(fēng)險等級。不過，目前大部分都將其設(shè)為中等風(fēng)險。”博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs價格波動比債券要高，一些比較嚴(yán)格的投資人會把它與股票劃歸同一類。
“如果只把公募REITs看成分紅收益的產(chǎn)品，就低估了公募REITs給投資者帶來的回報潛力。”紅土創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施基金投決會委員、外部專家，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金首席投資官孔令藝也認(rèn)為，目前試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分為特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目兩類：特許經(jīng)營權(quán)類到期后不能延續(xù)，所以能夠給投資者帶來的回報是存續(xù)期間內(nèi)的收益;而產(chǎn)權(quán)型項(xiàng)目可以帶給投資者分享資產(chǎn)增值收益的機(jī)會，有更好的權(quán)益屬性。
天達(dá)共和律師事務(wù)所合伙人、公募REITs團(tuán)隊(duì)律師張璇表示，首批試點(diǎn)中污水、高速公路等項(xiàng)目，具備穩(wěn)定的運(yùn)營基礎(chǔ)，較少受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，分配率相對穩(wěn)定;而產(chǎn)業(yè)園、物流園項(xiàng)目，受土地升級、租金、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素影響，相對風(fēng)險較高。
長期收益穩(wěn)健
基于公募REITs分紅穩(wěn)定、底層資產(chǎn)價值增值、抗通脹、與股債資產(chǎn)相關(guān)度較低等特性，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該類產(chǎn)品較為適合保險、銀行、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者，也將成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的新選擇。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，資產(chǎn)長期復(fù)合回報也較為可觀。公募REITs與股票、債券類金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險分散效果較好，具有較高的配置價值。
從投資角度講，東吳基金認(rèn)為，公募REITs比較適合追求長期穩(wěn)定投資收益的個人或者機(jī)構(gòu)投資者：公募REITs以提供長期穩(wěn)定分紅為目標(biāo)，有利于引導(dǎo)養(yǎng)老金、保險等長期資金投資長期收益型資產(chǎn);對于普通投資者來說，這次試點(diǎn)推出的公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)品在二級市場交易為普通投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑及退出機(jī)制。
“公募REITs適合各類型投資人。”孔令藝表示，一方面，公募REITs非常適合保險、社保等配置穩(wěn)定的長期投資者;另一方面，公募REITs也適合普通投資者作為家庭資產(chǎn)配置。美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過43%的美國家庭配置了公募REITs。
不過，作為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，市場認(rèn)知還不夠深入，各家公募還要下大力氣做好公募REITs的投教工作，讓市場更了解該類產(chǎn)品及其特征。
中金基金稱，公募REITs是一個新產(chǎn)品，投資人對產(chǎn)品的認(rèn)知提升需要時間。中金公司(601995)和中金基金非常重視投資者教育。未來，中金也將持續(xù)將通過研究覆蓋，線上線下(300959)宣講培訓(xùn)活動等，持續(xù)推動REITs產(chǎn)品的投教工作。
胡海濱也稱，“我們也在持續(xù)進(jìn)行公募REITs科普活動，包括基金經(jīng)理路演、視頻、圖文等多種形式，方便讓各位投資者更加深入、清晰的認(rèn)識、了解REITs產(chǎn)品。”
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，公司配合監(jiān)管部門開展了一系列的投教工作，比如強(qiáng)化信息披露，保護(hù)投資者利益;向投資者充分揭示REITs基金特有風(fēng)險。未來公司還會針對更為廣泛的合格投資者群體開展有針對性的投教工作。
