華發(fā)股份(600325)披露的營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的2020年年度報(bào)告背后，依然隱藏著不少“愁緒”，包括去年融資依然踩紅線、去年四大地區(qū)僅一地區(qū)毛利率同比增長(zhǎng)以及今年在多個(gè)城市推出集中供地政策下在“現(xiàn)在面臨龍頭企業(yè)的集中狙擊”同時(shí)，未來或還面臨包括資金壓力、拿地壓力等。
依然高負(fù)債： 去年凈負(fù)債率147.47%遠(yuǎn)超紅線規(guī)定
據(jù)南方都市報(bào)，2020年8月，監(jiān)管部門提出了“三道紅線”的融資新規(guī)，對(duì)房企有息負(fù)債進(jìn)行管控。按照三道紅線指標(biāo)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加;觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;均未觸及，不得超過15%。
據(jù)悉，該新規(guī)旨在進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。
眾所周知，國(guó)內(nèi)多數(shù)房企作為高杠桿經(jīng)營(yíng)的主體，負(fù)債高為業(yè)內(nèi)常見。然而，高負(fù)債卻不能成為房企發(fā)展的借口。近年來，監(jiān)管在房企負(fù)債、融資方面加強(qiáng)監(jiān)管并出臺(tái)相關(guān)管理細(xì)則。盡管如此，對(duì)于長(zhǎng)期高負(fù)債的多數(shù)房企而言，一下子回歸到監(jiān)管線，似乎并不容易。
以華發(fā)股份2020年年報(bào)報(bào)告為例。據(jù)華西證券發(fā)布的研報(bào)顯示，截至 2020 年末，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 63.98%， 較去年同期增長(zhǎng) 7.47pct，凈負(fù)債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，杠桿率下降。此外，華發(fā)股份在手貨幣資金 436.4 億 元，現(xiàn)金短債比為 1.12，短債風(fēng)險(xiǎn)較低。
另據(jù)億翰智庫發(fā)布的報(bào)告，2020 年華發(fā)股份現(xiàn)金短債比提升至 0.9 倍，融資成本降低 0.2pcts 至 6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負(fù)債總額 1586.5 億元，其中長(zhǎng)期有息負(fù)債占比 71.2%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較為合理。2020 年華發(fā)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均有改善，公司凈負(fù)債率相比2019 年同期降低 1.9pcts;現(xiàn)金短債比 0.9 倍，盡管未達(dá)到三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，但公司償債能力相比2019 年有所改善;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率 76.5%。
對(duì)于近年來上述三個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵在2020年業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，目前公司處于穩(wěn)健發(fā)展階段，自19年以來已經(jīng)在積極控制負(fù)債，融資成本逐年下降，凈負(fù)債率穩(wěn)定下降，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)金短債比趨于合理。后續(xù)公司持續(xù)深化精細(xì)化管理工作，在實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模提升的同時(shí)，不斷提高利潤(rùn)水平和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。
關(guān)于三條紅線的優(yōu)化目標(biāo)，華發(fā)股份在近日接受機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)表示，“關(guān)于三條紅線，按照監(jiān)管部門要求，最好三年完成降檔。我們?cè)诠景l(fā)展的基礎(chǔ)上，充分考慮財(cái)務(wù)安全，今年、包括未來三年重點(diǎn)考慮的因素，是把財(cái)務(wù)指標(biāo)降到監(jiān)管要求的合理范圍。”
“不管我們納不納入(三條紅線試點(diǎn)中)都會(huì)三年內(nèi)調(diào)完。公司從去年年底到今年的這幾個(gè)月，把工作計(jì)劃都列好了，將會(huì)持續(xù)優(yōu)化”，華發(fā)股份在近日接受機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)表示。
去年多地區(qū)毛利率下滑：四大地區(qū)僅珠海大區(qū)毛利率增長(zhǎng)
除了在融資方面踩中監(jiān)管紅線外，對(duì)于華發(fā)股份而言，愁不止一處。華發(fā)股份2020年年度報(bào)告顯示，去年四個(gè)大區(qū)僅珠海大區(qū)的毛利率同比增長(zhǎng)，其他三個(gè)大區(qū)的毛利率同比均下滑。
根據(jù)華發(fā)股份2020年年度報(bào)告，從行業(yè)上來劃分，房地產(chǎn)業(yè)銷售的毛利率為25.19%，比上一年減少5.12 個(gè)百分點(diǎn)。從地區(qū)上來看，四個(gè)大區(qū)僅珠海大區(qū)的毛利率(為48.44%)同比增長(zhǎng)，其他三個(gè)大區(qū)包括華南大區(qū)、華東大區(qū)、北方大區(qū)的毛利率同比上一年均下滑，分別為14.33%(同比上一年減少16.27 個(gè)百分點(diǎn))、13.59%(同比上一年減少10.92 個(gè)百分點(diǎn))、20.92%(同比上一年減少27.99 個(gè)百分點(diǎn))。
對(duì)于華東地區(qū)的毛利率，有投資者在業(yè)績(jī)說明會(huì)提問“華東區(qū)域結(jié)算的靜安府和武漢外灘首府都是高毛利項(xiàng)目，但是華東區(qū)域整體毛利率不到14%，是不是除了以上兩個(gè)項(xiàng)目，其它項(xiàng)目全部虧本?這種不正常的低毛利會(huì)不會(huì)延續(xù)?”
華發(fā)股份首席財(cái)務(wù)官何玉冰表示，毛利率下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，近年來包括地價(jià)、開發(fā)成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤(rùn)空間。公司華東區(qū)域毛利率較低也受當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)占比高但利潤(rùn)率較低的項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)影響，隨著運(yùn)營(yíng)水平提升，公司ROE不斷提升，公司費(fèi)用管控水平正在向行業(yè)一流迅速看齊。
華發(fā)股份還表示，公司工程類業(yè)務(wù)毛利較低，公司已將相應(yīng)項(xiàng)目公司出售。未來公司持將續(xù)深化精細(xì)化管理工作，在實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模提升的同時(shí)，不斷提高利潤(rùn)水平和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。
“我們今年的重點(diǎn)是進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)效率和控制成本。今年行業(yè)的利潤(rùn)率同比下降，成本管控將是提升利潤(rùn)率的重要舉措之一。我們所有成本都是可控的，投資溢價(jià)也比較合理，沒有高價(jià)拿地，并且聚焦的地方也都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的，比如長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)。我們認(rèn)為利潤(rùn)情況應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)優(yōu)化。現(xiàn)在整體行業(yè)毛利率是在下降，向管理要效益是我們公司這兩年一直重點(diǎn)關(guān)注的。一是規(guī)模效應(yīng)，二是隨著管理精細(xì)化的加強(qiáng)，相信我們的利潤(rùn)水平將進(jìn)一步提升”，華發(fā)股份在近日接收機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)表示。
兩集中政策下的多重壓力：預(yù)計(jì)未來拿地難度加大
需要注意的是，對(duì)于華發(fā)股份而言，今年在多個(gè)城市推出集中供地政策下，或?qū)⒚媾R多重壓力。
據(jù)媒體報(bào)道，今年2月份，自然資源部從科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃、堅(jiān)持做好住宅用地信息公開、實(shí)行住宅用地集中出讓和加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)等方面對(duì)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作進(jìn)行部署安排，備受關(guān)注的是“兩集中”模式，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。
在此背景下，2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，2021年嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。
目前，包括青島、濟(jì)南、廣州等地已陸續(xù)發(fā)布相關(guān)消息。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有22個(gè)城市公布了2021年首批集中供地的面積，合計(jì)4064.03萬平方米。已有12個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。長(zhǎng)春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長(zhǎng)沙、重慶等地已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等地發(fā)布了預(yù)公告。
據(jù)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)，其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達(dá)到了393.6公頃，天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積均超過300公頃，北京則明確首批集中供應(yīng)30宗項(xiàng)目，共涉及12個(gè)區(qū)，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規(guī)劃局計(jì)劃出讓16幅地塊，共計(jì)94.93萬平方米。
有分析人士指出，集中制模式將更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)及融資能力。與此同時(shí)，集中的出讓政策，意味著房企要具備更好現(xiàn)金流匹配能力。
在此政策下，對(duì)于華發(fā)股份而言，究竟意味著什么?是否會(huì)帶來新的壓力?在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵表示，2021年，22個(gè)城市集中供地政策的推出，且部分城市為公司深耕區(qū)域，對(duì)公司存在一定的影響
“第一，很多城市要求50%左右的保證金，且存留時(shí)間超過1個(gè)月，拿地資金峰值增大，將面臨資金壓力，考驗(yàn)公司的資金管理和調(diào)控能力;”
“第二，公司之前在土地公開競(jìng)買中不占優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在面臨龍頭企業(yè)的集中狙擊，預(yù)計(jì)未來拿地難度加大;”
“第三，上述22城市均為大型房企聚集區(qū)域，集中供地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，如導(dǎo)致地價(jià)上漲，我司原存量土地開發(fā)將享受溢價(jià)紅利;”
陳茵表示，公司將積極運(yùn)用合作開發(fā)、收并購(gòu)、城市更新等多元化項(xiàng)目拓展模式，加大對(duì)非公開市場(chǎng)項(xiàng)目拓展力度，公司將推動(dòng)多元化項(xiàng)目獲取方式，進(jìn)一步加強(qiáng)整合資源，繼續(xù)通過合作開發(fā)、產(chǎn)城建設(shè)、城市更新、項(xiàng)目收并購(gòu)等多元方式，力爭(zhēng)以低溢價(jià)獲取更多優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
