“沒買車位，不允許開車進小區(qū)！物業(yè)這么干，不就是變相逼迫我們去買車位嗎？”近日，南京通宇林景蘭園小區(qū)多名業(yè)主撥打揚子晚報/紫牛新聞熱線96096反映，從11月13日開始，也就是開發(fā)商通知賣車位的第二天，小區(qū)物業(yè)便“鐵將軍把門”，將沒買車位的業(yè)主連人帶車堵在門外。不少業(yè)主想登記租用車位，也遭到斷然拒絕，被告知車位只賣不租。
(資料圖片)
揚子晚報/紫牛新聞記者 曹盧杰
投訴
沒買車位，物業(yè)不允許業(yè)主開車進小區(qū)
11月16日上午，記者和林景蘭園小區(qū)業(yè)主林先生取得聯系。林先生告訴記者，小區(qū)延期一年交付，交付時間是去年11月28日。由于是毛坯交付，目前很多房子都在裝修，不少業(yè)主想趕在春節(jié)前搬進新房。11月13日，正好是星期天，一些業(yè)主趁著休息，開車回小區(qū)看裝修進度，不想陸續(xù)被小區(qū)物業(yè)工作人員攔住。“沒買車位，不允許開車進小區(qū)！”聽到這個消息，被堵在門外的業(yè)主們氣壞了，停下車和物業(yè)工作人員理論。不一會兒，隨著大量車輛積壓，小區(qū)門前的馬路上，交通嚴重擁堵。
“小區(qū)有幾百個車位空著，憑啥不讓大家開車回家？”林先生說，很多業(yè)主和他一樣現場提出了質疑，還有一部分人表示可以按標準支付車位臨停或者租賃的費用。可沒想到的是，物業(yè)工作人員態(tài)度堅決，就是不讓沒車位的業(yè)主開車回家。物業(yè)工作人員現場口頭告知，小區(qū)空車位是開發(fā)商持有的產權車位，暫時只賣不租，開發(fā)商不給停，作為物業(yè)只能配合管理。無奈，業(yè)主們只好報警求助。后來民警到現場調解，效果也不佳。
“前一天才在業(yè)主群里通知賣車位，第二天就不讓業(yè)主開車回家，這不是營造車位緊張的氣氛嗎？”業(yè)主馬先生告訴記者，當初來買房時，開發(fā)商介紹小區(qū)車位配比達到1.2，保障一戶一個停車位不成問題。小區(qū)交付后實現人車分流，業(yè)主安全更有保障。可交付不到一年，開發(fā)商寧愿把大量停車位空著，也不給業(yè)主們停車，明顯是變相逼迫大家高價買車位。周邊幾個小區(qū)的車位售價在10萬元左右，可林景蘭園車位售價高達16萬元，小一點的車位也要14萬元。
調查
地下車庫空蕩蕩，停放的車輛寥寥無幾
11月16日中午，記者來到林景蘭園小區(qū)，小區(qū)門口暫時恢復了正常通行秩序。據林先生介紹，這兩天警方和當地政府一直在協(xié)調解決業(yè)主們的停車問題，開發(fā)商和物業(yè)暫且答應拿出20個地上車位給業(yè)主們臨停，小區(qū)業(yè)主才得以開車回家，但車位有限，一旦臨停車輛多了，大家還是無處停車。
記者在該小區(qū)里看到，小區(qū)地面上沒有劃停車線，目前供業(yè)主臨停的是一塊空地，空地面積不大，只能容下20輛小型汽車停放。地下車庫分為ABCD四個區(qū)域，立柱上刷著不同顏色，用來區(qū)別區(qū)域。當天地下車庫內空蕩蕩的，停放的車輛寥寥無幾。林先生找出了小區(qū)竣工圖告訴記者，小區(qū)分為小高層和低層聯排兩個區(qū)域，小高層區(qū)域還有部分商業(yè)用房。圖紙上標明小區(qū)車位共有584個，地面車位71個，其余均為地下車位。
林先生說，他在竣工圖紙上比對了一圈，只發(fā)現31個地面車位做了明顯標注，其中小區(qū)內有20個停車位，也就是目前準許業(yè)主臨停汽車的空地，小區(qū)外商業(yè)用房門口有11個停車位，這些地面停車位還沒有做任何標識。剩下的40個地面停車位不知所蹤，他咨詢過物業(yè)，但是物業(yè)沒有給出明確答復。還有，這個小區(qū)人防設施配建不足，在2016年由浦口區(qū)人防辦批準異地建設了，人防空間縮水，有沒有人防車位也不得而知。“我們現在就想搞清楚小區(qū)有多少車位是依靠公共場地建設的，這部分應該歸業(yè)主集體所有，我們先租用這些車位使用，至于買不買車位，還要看大家的經濟能力。”林先生表示，為了方便回家停車，他多次找物業(yè)溝通，但是物業(yè)閃爍其詞，不做正面答復。現在小區(qū)入住人數不多，差不多一百戶，車位需求量也不算大，現有71個公共車位完全能滿足大家臨停。
馬先生表示，他為了停車位租賃一事也找過物業(yè)，得到的答復是：地下車庫車位均為產權車位，近期會集中銷售，后期將保留30個停車位作為租賃車位供沒買車位的業(yè)主使用，不過數量有限，將視情況搖號決定。
物管辦：
約談開發(fā)商，協(xié)調解決停車問題
記者仔細查閱了林先生提供的竣工圖，竣工圖顯示小高層區(qū)域、低層聯排別墅區(qū)域、配套商業(yè)區(qū)域是作為一個整體竣工驗收的，加上社區(qū)用房、物業(yè)用房，地面總建筑面積88772.03平方米。地下包含機動車庫、非機動車庫、地下活動室、配電用房，其中地下汽車停車位513個（含低層聯排別墅40個）。竣工圖還顯示，每戶聯排別墅門前都劃了停車標識，但是屋外沒有劃停車線。
記者在物業(yè)辦公室門口看到，開發(fā)商張貼了銷售車位的公告。公告顯示，小區(qū)產權車位于11月4日領取了銷許，11月11日正式銷售。業(yè)主可買產權車位，也可辦理租賃登記手續(xù)，不過11月11日起，小區(qū)地下車庫僅對購買產權車位和租賃車位的業(yè)主開放。租金可按季度或者年度繳納，每月租金加停放費共計350元。
小區(qū)地面汽車停車位到底有多少？有沒有人防車位？業(yè)主能不能暫時先租賃這些車位？開發(fā)商張貼的公告明確可租賃，為何物業(yè)不給登記租賃呢？記者就這些問題找到了小區(qū)物業(yè)，結果一問三不知。林景蘭園小區(qū)暫時還沒成立業(yè)委會，小區(qū)由前期物業(yè)南京林景物業(yè)管理有限公司管理。記者到訪時，該物業(yè)公司有兩名工作人員在崗，他們表示，目前小區(qū)只有20個停車位可供小區(qū)業(yè)主臨停車輛，業(yè)主要租用更多車位，要等開發(fā)商賣完車位再說。“我們不清楚小區(qū)停車位分布和權屬，需要等我們負責人來解答，不過她開會去了，現在不方便電話聯系，也不方便把她的電話給你。”現場物業(yè)工作人員如此回答記者的問題。
記者又聯系了頂山街道物業(yè)辦，物業(yè)辦表示會繼續(xù)約談開發(fā)商，盡可能協(xié)調解決業(yè)主停車問題。相關負責人表示，物業(yè)和業(yè)主發(fā)生停車糾紛后，11月14日下午，派出所聯合街道城管辦及屬地社區(qū)已約談了建設單位及物業(yè)公司，經過協(xié)調，小區(qū)很快開放了20個臨停車位。
17日，記者再次電話聯系該物業(yè)公司，值守工作人員以此前相同的理由“婉拒”記者采訪。同時記者又通過業(yè)主得到了物業(yè)負責人的微信，可四天下來好友申請一直未被通過。
律師：
公攤面積建的地面車位屬業(yè)主共有
記者在南京網上房地產網站看到，林景蘭園小區(qū)確實在賣停車位，開盤時間為11月8日，入網可銷售停車位455個。截至11月19日，停車位已認購171個。地面停車位產權歸誰？產權車位能否只賣不租？記者就這些問題咨詢了中銀(南京)律師事務所高級合伙人李燚律師。
李燚表示，對于建筑區(qū)劃內規(guī)劃的車位，雖然產權屬于開發(fā)商，但民法典第276條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。如果開發(fā)商以“只賣不租”或“只租不賣”等各種名義拒絕提供停車服務，實際上變相限制了小區(qū)內業(yè)主通過出租等方式使用車位的權利，小區(qū)內業(yè)主有權請求法院判令開發(fā)商將空置的車位向小區(qū)內業(yè)主進行出租或出售。
地面停車位多為依附小區(qū)公攤面積建設，根據民法典第275條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，開發(fā)商無權以“只賣不租”或“只租不賣”等方式對非規(guī)劃內車位進行處分、獲利。但這里面有一個問題需要區(qū)別對待，現在很多小區(qū)存在分期開盤銷售的情況，要看這個小區(qū)是統(tǒng)一規(guī)劃的還是分期單獨規(guī)劃的。統(tǒng)一規(guī)劃的，整個小區(qū)分攤了公共面積，所有地面公攤面積建設的車位歸業(yè)主集體所有。單獨規(guī)劃的，可能只在這個單獨規(guī)劃區(qū)域內進行了面積公攤，那小區(qū)別的區(qū)域的業(yè)主就不享有此處停車位的共有使用權。對于人防車位，由于產權歸國家所有，開發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年。
