繼紅土創(chuàng)新、中金基金旗下保障性租賃住房REITs獲批后，近日，第3只同類產(chǎn)品落地北京，并即將開售。在業(yè)內(nèi)人士看來，保障性租賃住房公募REITs除了有盤活資產(chǎn)與釋放現(xiàn)金流的經(jīng)濟意義，還有極大的社會價值。需要注意的是，在新品落地的同時，國內(nèi)單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數(shù)量也步入“3”時代。放眼未來，隨著公募REITs產(chǎn)品數(shù)量逐漸增多，相關(guān)業(yè)務能力的比拼也將再度升級。

保障性租賃住房公募REITs迎新

公募REITs市場再添新丁。8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“華夏北京保障房REIT”)獲得證監(jiān)會注冊批復。據(jù)了解，該產(chǎn)品將盡快啟動發(fā)售工作。而在該產(chǎn)品獲批前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT作為首批保障性租賃住房REITs于7月29日獲批，且已于8月2日披露基金合同、招募說明書、詢價公告等相關(guān)法律文件。換句話說，當前保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品已增至3只。

就華夏北京保障房REIT的產(chǎn)品情況看，該基金由北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人，中信證券作為專項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發(fā)起設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，其底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。其中，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短、物業(yè)品質(zhì)良好、社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全、交付標準高、出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。

中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英在接受北京商報記者采訪時表示，“通過成立保障性租賃住房公募REITs的方式把原有保障房資產(chǎn)現(xiàn)金化，能夠使更多的資金投入到新的租賃房建設(shè)當中，讓老百姓安居樂業(yè)的同時，也能夠更好地為經(jīng)濟發(fā)展作出貢獻。因此，這類公募REITs除了有盤活資產(chǎn)與釋放現(xiàn)金流的經(jīng)濟意義，還有極大的社會價值”。

而在產(chǎn)品本身足夠優(yōu)秀的前提下，王紅英認為，未來保障性租賃住房公募REITs的數(shù)量有望持續(xù)增多。

財經(jīng)評論員郭施亮也預測，未來可能會有更多城市響應落地有關(guān)保障性租賃住房公募REITs的產(chǎn)品，這也是對“房住不炒”政策的體現(xiàn)。

機構(gòu)比拼再升級

“過去，類似于大基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性住房等項目，盡管有一定效益上的表現(xiàn)，但更多的是一種公益行為，因為這些項目的大部分資金來源都是地方政府或者國開行等機構(gòu)發(fā)行的金融債來支持建設(shè)的。”王紅英坦言，“如今這些項目形成公募REITs之后，是國家從間接融資市場為主的融資方式，走向間接與直接融資并舉的發(fā)展道路，可以為投資者帶來較好收益的同時，也為其拓寬出一條理財?shù)耐緩健?rdquo;

正如王紅英所說，隨著最新的華夏北京保障房REIT獲批，國內(nèi)單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數(shù)量也步入“3”時代。在此之前，華夏越秀高速公路REIT和華夏中國交建高速REIT已分別于2021年12月和2022年4月成立，這也使得不同機構(gòu)之間關(guān)于公募REITs管理能力的比拼進一步升級。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前市場上正在運作的公募REITs共計14只，加上近期獲批但尚未成立的3只保障性租賃住房類產(chǎn)品，累計已達到17只。除了上述提及的華夏基金獲批產(chǎn)品達到3只外，中金基金和紅土創(chuàng)新基金旗下獲批產(chǎn)品均達到2只。此外，富國基金、博時基金、鵬華基金、平安基金、建信基金、中航基金、國金基金、華安基金、東吳基金以及浙商資管共10家基金管理人旗下各有1只產(chǎn)品獲批。

從各只產(chǎn)品具體的投向看，目前公募REITs主要集中在經(jīng)營權(quán)與收費權(quán)這兩類產(chǎn)品當中，比如高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。王紅英分析，“由于這類資產(chǎn)的運營的穩(wěn)定性比較高，而且大部分都是由政府管理，本身信用評級也相對較高，對于投資者來說，收益有較好的保障”。未來，尤其是在“雙碳經(jīng)濟”以及“房住不炒”的政策背景下，公租房租賃、商業(yè)地產(chǎn)以及新能源等方面的公募REITs產(chǎn)品會有較大的發(fā)展空間。

綜合已經(jīng)成立和申報材料產(chǎn)品以及對應基金管理人情況看，王紅英表示，多數(shù)基金公司之前的投資更偏重于企業(yè)的財報分析與價值評估，但是未來，產(chǎn)研融合的投資方式與過去單純依靠股票估值的投資思路有本質(zhì)區(qū)別。郭施亮也指出，由于投資者更看重投資回報率、項目優(yōu)質(zhì)與否、項目周期、底層資產(chǎn)等因素。所以，對于基金經(jīng)理而言，還需要研學與實體產(chǎn)業(yè)有關(guān)的知識。

此外，從普通投資者角度出發(fā)，王紅英表示，“要幫投資者做好風險教育，盡管目前的公募REITs產(chǎn)品實力都很穩(wěn)定，整體而言，甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上升趨勢，但也不排除因經(jīng)濟周期、疫情等對實體產(chǎn)業(yè)的影響，所以要及時且全面地強調(diào)風險”。