12月30日，全國首部地方城市更新條例公布。深圳市人民代表大會常務委員會官網(wǎng)發(fā)文稱，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》(下稱《條例》)經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。
具體而言，《條例》明確可列入舊改項目的標準，降低項目立項和拆遷標準，并首次制定了最低賠償標準?！稐l例》通過，被視為深圳官方推動舊改進度，增加住房供應的重要信號。
12月30日，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇對時代周報記者表示，《條例》對化解城市更新最大難題，即拆遷難有重大意義，對整個行業(yè)有促進作用。同時，《條例》提出“政府統(tǒng)籌、公共利益優(yōu)先”，此前的《深圳市城市更新辦法》表述為“政府引導”。從政府推進公共利益實施的角度看，政府有必要通過統(tǒng)籌的方式提高項目的可實施性和公共利益的實現(xiàn)。
同日，深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀，表示深圳市人大常委會法工委立法是承擔先行示范區(qū)使命、踐行共建共治共享發(fā)展理念的需要，也是拓展城市發(fā)展空間、促進城市轉(zhuǎn)型升級的需要，更是破解城市更新深層障礙、推動城市更新高質(zhì)量發(fā)展的需要。未來，官方將繼續(xù)推動城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，為城市更新工作提供法治保障，進一步提升城市品質(zhì)和競爭力。
降低拆遷難度
深圳城市更新迎來新的里程碑。《條例》降低對舊改項目簽約率的要求，為解決拆遷難問題提出了解決方案。
《條例》規(guī)定，用地為單一地塊的，應當經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額3/4以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應當經(jīng)專有部分面積占比3/4以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)3/4以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應當經(jīng)專有部分面積占比95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意。
此外，城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于95%的，可參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。
也就是說，當項目簽約面積與簽約人數(shù)占比均達到95%后，即可進行拆遷。過去10年，拆遷的標準是簽約面積與簽約人數(shù)占比都需達到100%。由于條件苛刻，目前深圳僅有鶴塘嶺小區(qū)、興業(yè)生活區(qū)、橋東片區(qū)城市更新項目、粵海街道萊英花園更新項目等4個項目達到“雙百”要求。
長期以來，人們關(guān)于拆賠比的爭議不斷，《條例》首次明確界定賠償標準。
《條例》規(guī)定，已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1比1的比例進行補償;產(chǎn)權(quán)置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房價。
“《條例》首創(chuàng)‘個別征收+行政訴訟’模式，提出適當?shù)难a償標準指引，有助于化解城市更新最大的難題，即拆遷難問題。”12月30日，羅宇對時代周報記者表示，《條例》出臺，對城市更新行業(yè)有促進作用。拆遷難問題得以解決，對加強行業(yè)投資信心將有所幫助。
縮短舊改周期
深圳是一座拆出來的城市。2009年，深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，率先在全國提出“城市更新”概念。
10年來，深圳持續(xù)通過城市更新釋放土地資源，優(yōu)化城市空間。來自安云更新律師事務所的數(shù)據(jù)顯示，2009年-2019年，深圳共有340萬平方米舊工業(yè)區(qū)進行了綜合整治，117個拆除重建的產(chǎn)業(yè)升級項目獲規(guī)劃審批，更新改造后將提供1840萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房以及與之相配的產(chǎn)業(yè)配套。通過城市更新，深圳共建造了130所學校、271所幼兒園、849萬平方米保障房和87萬平方米創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房。
由于涉及利益主體多、程序流程復雜、涵蓋面廣等原因，開發(fā)周期長成為深圳城市更新最顯著的特點之一。
羅宇表示，深圳城市更新周期平均是8年-10年?！稐l例》將有助于村改和舊小區(qū)類項目縮短改造周期，預計將縮短1/3以上的時間。
“傳統(tǒng)的舊改模式存量改造所需資金規(guī)模龐大，完全依靠政府投入難以持續(xù)。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環(huán)，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時，有利于完善公共服務設施，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，推動城市可持續(xù)發(fā)展。”深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀，強調(diào)出臺《條例》是拓展城市發(fā)展空間、促進城市轉(zhuǎn)型升級的需要。
關(guān)于破解城市更新搬遷難的問題，深圳市人大常委會法工委表示，《條例》創(chuàng)設了“個別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議的情況下，為維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收。
